การบริหารอสังหาฯ ในไทย: เพิ่ม ROI จากการเช่าให้สูงสุด

การซื้ออสังหาฯ ลงทุนในไทยเป็นเพียงจุดเริ่มต้น วิธีการบริหารอสังหาฯ นั้น — หรือใครที่คุณจ้างให้บริหาร — จะเป็นตัวกำหนดในท้ายที่สุดว่าการลงทุนของคุณจะทำงานได้ตามที่คาดหวังหรือทำงานต่ำกว่ามาตรฐานอย่างมีนัยสำคัญ การบริหารอสังหาฯ ในไทยมีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างจากตลาดตะวันตก

การบริหารเองเทียบกับการบริหารมืออาชีพ

การบริหารอสังหาฯ ไทยด้วยตัวเองขณะอยู่ต่างประเทศเป็นเรื่องท้าทาย ความสัมพันธ์กับผู้เช่าไทย การประสานการบำรุงรักษา และการเก็บค่าเช่าต้องการการมีอยู่ในพื้นที่และความสามารถด้านภาษาไทยในหลายสถานการณ์ บริษัทบริหารอสังหาฯ อย่างมืออาชีพเรียกเก็บค่าธรรมเนียม 8–15% ของค่าเช่ารายเดือน

พร้อมเฟอร์นิเจอร์หรือไม่มีเฟอร์นิเจอร์

ในกรุงเทพ ความต้องการเช่าส่วนใหญ่เป็นสำหรับยูนิตที่มีเฟอร์นิเจอร์ครบครัน คอนโดที่ไม่มีเฟอร์นิเจอร์จะว่างนานกว่ายูนิตที่มีเฟอร์นิเจอร์มาก และเมื่อเช่าได้ ก็จะมีราคาต่ำกว่า การตกแต่งยูนิตให้เช่าในกรุงเทพในคุณภาพที่ดึงดูดผู้เช่าที่ดีโดยทั่วไปมีค่าใช้จ่าย 100,000–300,000 บาทขึ้นอยู่กับขนาดและระดับคุณภาพยูนิต

การคำนวณ ROI ที่แท้จริง

ROI การเช่าที่แท้จริงต้องคำนึงถึงต้นทุนทั้งหมด ได้แก่ ราคาซื้อ ต้นทุนธุรกรรมเมื่อซื้อ การลงทุนเฟอร์นิเจอร์ ค่าส่วนกลางรายปี ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าบริหารจัดการ ค่าสำรองบำรุงรักษา และช่วงว่าง โมเดลที่สมเหตุสมผลสำหรับคอนโด 35 ตร.ม. ราคา 4 ล้านบาทในอ่อนนุชที่เช่าได้ 18,000 บาทต่อเดือน ได้ net yield ประมาณ 3.5% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สมเหตุสมผล ไม่ใช่ 6.5% gross yield ที่ผู้พัฒนาอาจโฆษณา

การสร้างระบบการบริหาร

นักลงทุนที่ประสบความสำเร็จระยะยาวในอสังหาฯ ไทยสร้างความสัมพันธ์ในพื้นที่ที่เชื่อถือได้ ได้แก่ ผู้จัดการอสังหาฯ หรือบริษัทบริหารที่น่าเชื่อถือ ช่างประปาและช่างไฟฟ้าที่เรียกได้ บริการทำความสะอาดที่เชื่อถือได้ และทนายความอสังหาฯ สำหรับการต่ออายุสัญญาเช่าและข้อพิพาท