ภาษีอสังหาริมทรัพย์ไทย: คู่มือฉบับสมบูรณ์สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน

ระบบภาษีอสังหาฯ ของไทยซับซ้อนกว่าที่เห็นในตอนแรก ภาษีและค่าธรรมเนียมหลายรายการใช้บังคับในขั้นตอนต่างๆ ของวงจรชีวิตอสังหาฯ — เมื่อซื้อ ระหว่างการถือครอง และเมื่อขาย การเข้าใจว่าคุณจะจ่ายอะไร ใครจ่าย และเมื่อใดเป็นสิ่งสำคัญสำหรับการวิเคราะห์การลงทุนที่แม่นยำ

ภาษีเมื่อซื้อ (โอนกรรมสิทธิ์)

เมื่ออสังหาฯ เปลี่ยนมือที่สำนักงานที่ดิน มีค่าธรรมเนียมและภาษีหลายรายการที่ต้องชำระ ค่าธรรมเนียมโอน: 2% ของมูลค่าประเมินทางการ (ไม่ใช่ราคาขาย) โดยทั่วไปแบ่ง 50/50 ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT): 3.3% ของมูลค่าประเมินหรือราคาขายที่สูงกว่า ชำระหากผู้ขายถือครองอสังหาฯ น้อยกว่าห้าปี อากรแสตมป์: 0.5% ชำระเฉพาะเมื่อ SBT ไม่มีผลบังคับ กล่าวคือเมื่อผู้ขายถือครองอสังหาฯ 5+ ปีในฐานะบุคคลธรรมดา

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (รายปี)

ไทยได้นำภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่มาใช้ในปี 2563 แทนที่ระบบภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิม อัตราแตกต่างกันตามการใช้ประโยชน์อสังหาฯ: ที่ดินเกษตรกรรม: 0.01–0.1% ที่พักอาศัย (เจ้าของอยู่อาศัยเอง): 0.02–0.1% (พร้อมการยกเว้นสำหรับที่อยู่อาศัยหลักที่ต่ำกว่า 50 ล้านบาท) ที่พักอาศัย (ไม่ใช่เจ้าของอยู่เอง รวมคอนโดลงทุน): 0.02–0.7% พาณิชยกรรม: 0.3–0.7%

ภาษีรายได้จากการเช่า

รายได้ค่าเช่าที่ได้รับโดยบุคคลธรรมดาในไทยต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในอัตราก้าวหน้า (0–35%) รายได้ค่าเช่าจัดเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) ของประมวลรัษฎากรไทย เจ้าของบ้านมีสิทธิหักค่าใช้จ่ายได้ 30% ของรายได้ค่าเช่าเป็นการหักแบบเหมาก่อนนำอัตราภาษีมาใช้

ข้อพิจารณาด้านการวางแผนภาษี

ระยะเวลาการถือครองส่งผลอย่างมีนัยสำคัญต่อภาระภาษีเมื่อขาย ผู้ขายที่ถือครองอสังหาฯ 5+ ปีจ่ายอากรแสตมป์ (0.5%) แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) ซึ่งประหยัดได้มีนัยสำคัญสำหรับอสังหาฯ ราคาสูง การทำงานกับนักบัญชีภาษีไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสมแนะนำอย่างยิ่งสำหรับเจ้าของอสังหาฯ ลงทุน ต้นทุนของคำแนะนำภาษีที่เหมาะสมนั้นน้อยมากเมื่อเทียบกับความเสี่ยงจากการทำผิดพลาด