เมื่อซื้อหรือขายคอนโดในไทย ราคาที่ตกลงกันเป็นเพียงส่วนหนึ่งของต้นทุนทั้งหมด ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องเผชิญกับค่าธรรมเนียมและภาษีของรัฐที่โต๊ะโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน หากไม่ได้วางแผนงบประมาณไว้ล่วงหน้า ตัวเลขเหล่านี้อาจทำให้เกิดความประหลาดใจได้มาก คู่มือนี้อธิบายค่าธรรมเนียมแต่ละรายการ ใครเป็นผู้ชำระ คำนวณอย่างไร และวิธีลดค่าใช้จ่ายรวมอย่างถูกกฎหมาย
ค่าธรรมเนียม 5 รายการ ณ วันโอน
กรมที่ดินเรียกเก็บค่าธรรมเนียม 5 ประเภทในการโอนกรรมสิทธิ์ทุกรายการ กฎเกณฑ์ว่าใครชำระค่าธรรมเนียมใดไม่ได้กำหนดไว้ตายตัวในกฎหมาย แต่ขึ้นอยู่กับการเจรจาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย อย่างไรก็ตาม มีแนวปฏิบัติที่ตลาดยอมรับกันโดยทั่วไปสำหรับแต่ละรายการ
1. ค่าธรรมเนียมการโอน (ค่าโอน)
ค่าโอนคิดที่ 2% ของราคาประเมินของกรมที่ดิน ซึ่งไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง ราคาประเมินคือมูลค่าที่รัฐกำหนด อัปเดตเป็นระยะ และโดยทั่วไปจะต่ำกว่าราคาตลาด ตามธรรมเนียม ค่าธรรมเนียมนี้แบ่งกันชำระคนละครึ่ง (1% ต่อฝ่าย) แม้ว่าในตลาดที่ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองสูง ผู้ขายบางรายอาจยินดีรับภาระ 2% ทั้งหมด
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ภาษีธุรกิจเฉพาะ)
ภาษีธุรกิจเฉพาะคิดที่ 3.3% (ภาษี 3% + ภาษีท้องถิ่น 0.3%) ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า ภาษีนี้ใช้กับผู้ขายเมื่อเข้าเงื่อนไขใดเงื่อนไขหนึ่งต่อไปนี้:
- ผู้ขายถือครองทรัพย์สินมา ไม่ถึง 5 ปี หรือ
- ผู้ขายเป็น นิติบุคคล (ไม่ว่าจะถือครองมานานเท่าใด)
ภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นภาระของผู้ขาย เมื่อมีการเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ จะไม่มีการเรียกเก็บอากรแสตมป์ — ทั้งสองไม่สามารถเกิดขึ้นพร้อมกันได้
3. อากรแสตมป์ (อากรแสตมป์)
อากรแสตมป์คิดที่ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า ใช้บังคับเฉพาะเมื่อไม่มีการเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ นั่นคือผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาที่ถือครองทรัพย์สิน 5 ปีขึ้นไป อากรแสตมป์เป็นต้นทุนของผู้ขายและต่ำกว่าภาษีธุรกิจเฉพาะมาก ทำให้ระยะเวลาถือครอง 5 ปีเป็นจุดเปลี่ยนทางการเงินที่สำคัญ
4. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย)
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย คือภาษีเงินได้ของผู้ขายจากการโอน วิธีคำนวณขึ้นอยู่กับว่าผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล:
- บุคคลธรรมดา: ใช้สูตรอัตราก้าวหน้าของกรมที่ดิน โดยคำนวณจากราคาประเมินคูณจำนวนปีที่ถือครอง หารด้วยจำนวนปีนั้น แล้วนำไปคำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จากนั้นคูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ทนายความหรือเจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะคำนวณตัวเลขที่แน่นอนก่อนวันโอน
- นิติบุคคล: ภาษีหัก ณ ที่จ่ายคิดที่ 1% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า หรือภาษีนิติบุคคลที่คำนวณจากกำไรจริงหากสูงกว่า
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นภาระของผู้ขายเสมอ
5. ค่าจดจำนอง (ค่าจดจำนอง)
หากผู้ซื้อใช้สินเชื่อธนาคารไทย จะมีค่าธรรมเนียมจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ที่ต้องชำระเพื่อจดทะเบียนจำนองที่กรมที่ดิน นี่คือภาระของผู้ซื้อและชำระในวันเดียวกับการโอน ผู้ซื้อที่ชำระเงินสดไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมรายการนี้
ตัวอย่างการคำนวณ: คอนโด 5,000,000 บาท
สมมติคอนโดที่มีราคาประเมินกรมที่ดิน 5,000,000 บาท ขายโดยบุคคลธรรมดาที่ถือครองมา 3 ปี ผู้ซื้อกู้สินเชื่อ 3,000,000 บาท และแบ่งค่าโอนคนละครึ่ง
| รายการ | อัตรา | จำนวน (บาท) | ผู้ชำระ |
|---|---|---|---|
| ค่าโอน | 2% ของราคาประเมิน | 100,000 | แบ่งครึ่ง |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% (ถือ <5 ปี) | 165,000 | ผู้ขาย |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | สูตรก้าวหน้า | ~45,000 | ผู้ขาย |
| ค่าจดจำนอง | 1% ของวงเงินกู้ | 30,000 | ผู้ซื้อ |
| รวมทั้งหมด | 340,000 | ||
| ส่วนของผู้ซื้อ | 80,000 | ||
| ส่วนของผู้ขาย | 260,000 |
ตัวเลขภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นค่าประมาณ — กรมที่ดินจะคำนวณตัวเลขที่แน่นอนด้วยสูตรก้าวหน้าในวันโอน
วิธีลดค่าธรรมเนียมโอนอย่างถูกกฎหมาย
- ถือครองให้ครบ 5 ปีก่อนขาย ผู้ขายบุคคลธรรมดาที่ถือครองครบ 5 ปีจะเสียเพียงอากรแสตมป์ (0.5%) แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) ประหยัดได้ 2.8% บนทรัพย์สินมูลค่า 5,000,000 บาท คือประหยัดได้ถึง 140,000 บาทจากรายการนี้เพียงรายการเดียว
- เจรจาแบ่งค่าโอน ธรรมเนียมตลาดคือ 50/50 แต่ผู้ซื้อสามารถเจรจาให้ผู้ขายรับภาระมากกว่านี้ได้ โดยเฉพาะเมื่ออุปสงค์ต่ำหรือทรัพย์สินวางตลาดมานาน
- จับเวลาโอนให้สอดคล้องกับรอบประเมินราคา ราคาประเมินของกรมที่ดินอัปเดตเป็นรอบๆ ในบางกรณีการโอนก่อนการปรับราคาอาจช่วยลดฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียม ปรึกษาทนายความว่ามีการประเมินใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้นสำหรับทรัพย์สินของคุณหรือไม่
- ชำระเป็นเงินสดแทนการกู้ การไม่กู้ช่วยหลีกเลี่ยงค่าจดจำนอง 1% บนวงเงินกู้ 3,000,000 บาท นั่นคือประหยัดได้ 30,000 บาท
สิ่งที่ต้องเตรียมสำหรับวันโอน
ทั้งสองฝ่ายต้องไปกรมที่ดินด้วยตนเอง (หรือมอบอำนาจ) ในวันที่นัดหมาย เตรียมเอกสารแสดงตัวตน (หนังสือเดินทางสำหรับชาวต่างชาติ บัตรประชาชนสำหรับคนไทย) หลักฐานการมีเงินทุนสำหรับผู้ซื้อ และจำนวนเงินค่าธรรมเนียมที่ตกลงกันล่วงหน้าในรูปเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค กรมที่ดินไม่รับการโอนเงินผ่านธนาคารในวันโอน ทนายความของคุณจะคำนวณยอดค่าธรรมเนียมที่แน่นอนไว้ล่วงหน้าเพื่อให้ไม่มีความประหลาดใจ ณ โต๊ะโอน
การเข้าใจค่าธรรมเนียมทั้ง 5 รายการก่อนเจรจาราคาช่วยให้คุณมองเห็นต้นทุนการถือครองทั้งหมดอย่างแม่นยำ และช่วยให้วางแผนระยะเวลาที่ประหยัดภาษีที่สุดสำหรับทั้งการซื้อและการขายในอนาคต